■杨萍

　　大多赞同开征物业税的人，主要是以我国房地产持有环节没有税为由。这种说法其实是不负责任的。我国房地产持有环节的税收不仅很早就有，而且一直延续至今。只是不同时期税种的称谓及内容不同罢了。

　　目前，我国房地产持有环节主要有两个税种：房产税和城镇土地使用税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》），房产税适用于城市、县城、建制镇和工矿区。房产税的纳税人为产权所有人。产权属于全民所有的，经营管理单位为纳税人。产权出典的，承典人为纳税人。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。房产税征收对象为各类经营性房产，计税依据以出租与否加以区分。对非出租房产，依房产余值的1.2%计算纳税（余值一般按房产原值一次减除10%～30%后计算）。对出租房产，则依房产租金收入的12%计算纳税。对个人所有非营业用的房产免征。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。纳税多少以纳税人实际占用的土地面积和规定的年税额计算征收。城镇土地使用税的免征范围主要包括国家机关、人民团体、军队等自用土地，不包括个人自用土地。这意味着个人居住房产应该缴纳城镇土地使用税。但珠海、湖北、厦门等一些地方政府根据国家税务总局（88）国税地字第015号《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》，对个人所有的居住房屋暂免土地使用税。

　　从上述规定可以看出，房产税是针对房产持有环节的税种，城镇土地使用税是针对城镇土地持有环节的税种。现行的房产税和城镇土地使用税合并在一起，实际上就是现在人们热炒的物业税。显然，以房地产持有环节无税为由而建议开征物业税的说法是缺乏考证的。

　　既然已经弄清楚了房产税和城镇土地使用税加在一起就是物业税，紧接着就要回答一个问题：还要不要开征物业税？对此笔者认为，只有两个选择：一是如果开征物业税，就必须处理好物业税与现行税种之间的关系，废除现行的房产税和城镇土地使用税。二是不开征物业税，而是对现行的房产税与城镇土地使用税进行改革与完善。总之，无论如何，决不能出现物业税与房产税和土地使用税同时并行的状况。

　　笔者认为，要解决目前房地产持有环节，尤其是个人的房地产持有环节税收成本过低，以及因此而产生的炒作房地产的问题，可以采取两个办法：第一，改革与完善现行房地产税制中的两个内容。一是改革现行房产税和城镇土地使用税免税规定。从房产税方面来讲，应将现行房产税法规所规定的“个人非经营性用房免税”改为“个人居住性用房免税”，因为个人非经营性用房将个人空置房产（即既没有从事经营，也没有出租的房子）也纳入了免税的范畴。从城镇土地使用税方面来讲，建议将个人居住性房屋用地的免税权统一收回到中央，并且统一规定为“个人居住性用房免税”。只有进行这样的改革，才能避免空置房地产不缴纳房产税和城镇土地使用税的现象，最终达到避免由此引起的囤积房地产现象的目的。二是提高房产税与城镇土地使用税的税负。除了上述缩小房地产持有人免税范畴的办法，要想增加房地产持有环节的税收成本，另一个办法是提高现行房产税与城镇土地使用税的税负。第二，加强房地产持有环节税收的征收管理工作。这些年来对企业用房和用地的税收征收管理工作做得比较到位，而对个人经营性用房和用地的征税工作却不尽如人意。其中的原因是多方面的，如难以弄清一个人到底有几处房产、其房产具体状况如何、税务机关没有足够的人力和财力等。

　　综上，对于目前房地产持有环节税负过低的问题，笔者认为，有立法的原因，更重要的是有执法的原因，即由于执法不到位、不严格而导致在房地产持有环节没有实现立法所期望的目标。因此，要改变这种状况，并不需要开征新的税种，只需对现行税制进行改革，以及加强房产税和城镇土地使用税这两个税种的征收管理工作即可。这样不仅节省了税法的立法成本，而且也维护了现有税法的权威性和严肃性。

　　通过理性的考察与分析，笔者得出以下基本结论：第一，在我国，物业税并非一个新开征的税种，它实际上就是我国现行的房产税与城镇土地使用税的合并。第二，目前要想增加房地产持有环节的税收成本，可以通过两种办法实现：一是改革现行的房地产持有环节的房产税与城镇土地使用税。二是加强对房地产持有环节的房产税与土地使用税的征收管理工作。第三，房地产的价格取决于财政管理体制关于中央政府与地方政府财政收入的划分、各级政府政绩的核算指标、土地资源的多少、投资渠道的多少、现行税法的执行以及民俗等多种因素，不可能简单地只取决于税收，更不可能简单地取决于未开征的物业税。

　　作者单位：中国政法大学民商经济法学院