预售限制管住天花板

前两年北京住宅市场“面粉”制约“面包”，新上市项目普遍定价较高。进入2017年，在加大供应量的同时，北京土地市场拍卖规则不断创新，限房价、限地价，竞企业自持商品住房面积比例，竞高标准商品住宅建设方案等成为了标配。在今年调控收紧、开始“限价”管制之后，北京上半年取证项目价格基本都在8万元以内。据了解，监管部门对高价、涨价且不接受价格引导的预售项目，暂缓批准预售许可。

公开数据显示，2017年上半年，北京宅地成交的楼面价环比下降了7.8%，是2015年以来的首次下滑。楼面价的下降，抑制了房价上涨，稳定了北京楼市，引导着市场预期逐步回归理性。

不仅如此，北京今年4月推出了“新北京人”公租房、自住房新北京人专项分配试点，面向“新北京人”专项分配公租房和自住房的创新制度分化了刚需累积的部分动能，减少了购房需求总量。

对外经济贸易大学教授王国军表示，未来一二线城市土地供应将越来越“限价化+居住化”，这种供地模式意在从土地供应开始全面回归房屋的居住属性。

风险监管收紧房贷资金

房价趋高一个重要原因是“金融属性”所致，房贷引发的一系列金融风险是风险监管重中之重。去年年底以来，央行通过控制房贷总量、窗口指导、差别化存款准备金利率，银行通过提高首付比例、加强贷款审核等措施，步步收紧房贷，减弱了房地产的“金融风口”。根据央行营管部最新披露的数据，新增个人住房贷款大幅下降。5月末，北京市金融机构本外币房地产贷款（包括房地产开发贷款和个人住房贷款等）余额15559.3亿元，增速降至2016年9月水平。其中，个人住房贷款余额9235.8亿元，同比增速自2016年11月的历史高点（42.6%）回落至35.9%。同时，新增个人住房贷款在各项贷款中的占比大幅下降。

《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》显示，针对房企的资金监管趋严，贷款环境及购房人贷款需求收紧，导致整个房贷量下降，楼市去杠杆效果显现。北京银监局最新发布的数据显示，2017年5月，北京各家商业银行个人住房贷款新发放218.2亿元，其中，“317”新政实施后发放的贷款中，既是第一次买房、又是第一次申请房贷的占比84.3%。可以看出来，信贷资源优先支持“刚需”的力度不断增加，首套住房贷款平均首付比例、利率水平有所提高。

专家认为，“限购”“限售”等调控政策能够及时有效地对市场进行降温，能够让房价回归理性，本轮调控政策并不会影响刚需购房需求。

银行资金流向实体经济

中国人民银行发布的数据显示，5月末，北京市非金融企业及机关团体本外币贷款（主要为企业贷款）余额46593.6亿元，比年初增加2263.1亿元，比上年同期多增加1128.8亿元，为近3年同期最高增幅。

在房地产贷款增长持续回落的同时，银行将更多信贷资源投向高新技术、文化创意等重点领域，金融机构对实体经济的信贷支持力度显著加大，“脱虚向实”效果显现。5月末，北京市中资银行高新技术产业人民币贷款余额（不含票据融资，下同）3232.8亿元，同比增长11.8%；1月~5月累计发放1788.5亿元，同比增长34.6%。文化创意产业人民币贷款余额1424.1亿元，同比增长32.2%；1月~5月累计发放644亿元，同比增长37.9%。高新技术产业和文化创意产业信贷需求旺盛，贷款大幅增长，促进了北京经济结构优化、产业转型升级，反映出金融机构对企业的支持力度明显加大。