今年以来，房地产调控政策密集出台，市场持续震撼。

这些从供给端、需求端和监管端出台的措施，互相配合，力图有效改进房地产调控质量，促进治理水平提升。在持续、坚决的调控下，北京“317”楼市新政出台百日之后，房价走向如何？购房人、开发商、中介感受有何不同？纳税人税负是否变化？房价拐点出现的判断是否成立？税收给了我们真实的数据和独特的视角，让我们由此出发，共同观察这一轮房地产调控的效果和带给未来的影响。

本期经济社会专刊B1版、B2版特别推出《2017年北京楼市调查报告》，敬请关注。

自2017年3月17日北京市住房和城乡建设委员会等部门公布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策》后，北京密集出台18项房地产调控政策，房贷利率与首付上浮及限购、限贷、限价、限签、限售、限转售等一系列调控政策实施以来，需求端政策累积效应正在显现。

链家集团税务部高级税务总监袁春钢表示，本轮调控“认房又认贷”大幅提高了部分购房者的首付成本，也挤出了部分需求。新政以来，链家的新增房源、新增客源量和成交量均处于2012年以来的低位。

房价开始下降 购房人群预期调整

新政后房价到底降了没有?办税大厅给出答案。

朝阳区的李女士刚刚缴完税款：“我看了好久了。这套房子面积不大，2月卖家挂830万元。她孩子出国留学要用钱，今天770万元成交的。我不仅在房价上节约60万元，享受1.5%的低税率契税还节约0.9万元呢。”

西城区的刘先生顺利通过涉税资料网上预审，正在缴纳位于校场口的一套住房税款：“我和卖家金先生一直商量，价格调了3次，今天630万元签约，成交价比1月挂牌价705万元下降了75万元。金先生是满5年唯一住房，我是属于购买二套住房，交的契税、个人所得税、增值税比第一次挂牌价节约2万多元。”

陈女士有些兴奋：“我新买的房子在月坛西街，四轮议价谈判，最后640万元签的，成交价足足比2016年12月时少了128万元，税款也少缴了3.8万元。”

“新政使刚需购房人减轻了税收负担。6月底申报缴税的东直门的一套住房，春节后业主隋先生就挂牌1120万元，买方季女士是刚需婚房，终于在6月最后一天和隋先生签约，成交价930万元，比初次挂牌价下降了190万元，季女士因新政少缴税款5.4万元。”东城地税局税政管理二科科长赵志新介绍说，这样的例子比比皆是。

随着新政调控效果显现,买房者的预期也在悄悄发生变化。杨欣一直想买海淀区月季园一套91平方米的二手房，卖家3月报价865万元，7月报价709万元，每平方米降价1.7万元。但杨欣“想再等等，再降50万就出手”。

被称为“天下奇观”的学区房也降势明显。

张先生7月在朝阳区青年湖小学附近以每平方米10.5万元购买了一套学区房，总房价892万元，比新政前挂牌价下降10.1%。孙女士看中一套190平方米的学区房，3月初挂牌价1850万元，目前已和业主谈妥1648万元成交，税款也相应由80万元减少到57万元。

据了解，白塔寺黄城根小学、金融街学区等多个学区房，7月报价已跌到15万元/平方米上下，相比“317新政”前的峰值下降达5万元。德外片区的学区房，目前成交均价13万元~14万元之间，相比此前的成交价，每平方米也下降了3万余元。

西城区地税局副局长王敬丰表示，“317新政调控政策实施以来，西城区学区房价格下降了不少。从趋势看，学区房价格可能还会下跌，这对学龄的孩子和家长来说是个好消息。”

专门负责存量房交易办理业务的西城区地税局第二税务所所长陈涛说，“317新政前，每天来大厅拿号办理交易业务的有70笔~90笔，平均每月有1600笔，4月~7月每天发号50笔~68笔,月均1414笔交易，大厅月办理的业务量下降11.6%，月平均成交量下跌一成，并出现逐月下跌趋势。量缩肯定价跌，这是一定的。”

进入跌势通道 买卖双方开始博弈

行政调控叠加信贷紧缩，入市门槛越来越高，观望情绪持续蔓延，很多购房者并不着急出手。观望者之一周源，人大研究生毕业，留京工作已7年，他看中了丰台区开阳里一套84平方米的两居，业主邢先生报价546万元。看房的时候，邢先生说，“3月份我的报价是640万元，（现在）降了94万元了，合每平方米降价1.1万元，要不是急等用钱，我也不会这个时候挂出来。”和卖家磨了一个下午，卖家表示最多只能再降5万元，周源最后没交定金。西城区多位中介人员表示，最近议价空间越来越大，诚心卖房的业主都会降一部分才能成交。

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京全市二手住宅网签总量约8.7万套，比2016年下半年减少36.5%，同比减少35.8%。降价房源也从高总价、大户型的二手非普通住宅蔓延至成交占比较高的中小户型的二手普通住宅。2017年7月，全市二手住宅网签4651套，环比下降20.4%，同比下降66.5%。

北京市地税局统计显示，“317”新政出台后，3月~6月，北京市地税局共受理存量房交易缴税业务57000多笔，同比下跌三成多，成交量滑至低位，成交节奏放缓；存量房交易契税入库55.7亿元，同比下降24.7%，增值税入库16.3亿元，同比（2016年3月、4月营业税，5月、6月增值税合计）下降12.4%。7月交易量和税收呈现继续下降，7月1日~25日，存量房交易契税入库3.4亿元，同比下降55.3%；增值税（不含租房）入库2.9亿元，同比下降39.6%。

东城地税局局长赵增科表示，“317”新政调控密度大、力度强，实施4个多月来，调控效果显著。截至7月17日新政实施整4个月，东城区二手房网签量比去年同期减少千余套，下降32%，其中6月单月网签量环比下降四成左右。存量房交易税收总额同比减收2.7亿元，减幅39%。从7月下半月情况看，存量房交易仍在减少，税收与同期比将持续减收。

相比东城、西城、朝阳，海淀区在四城区中存量房税款下降幅度最大。第二税务所副所长郝治国分析介绍：“今年前6个月，海淀区二手房网签量比去年同期减少3848套，下降约37.5%。‘317’新政实施后，海淀区存量房交易税收总额减少7.3亿元，同比下降50.3%，税款下跌五成。”

调控逐步显效 楼市转折已现端倪

北京南站附近链家的老牌经纪人董海斌切实感受到了政策调控的力度。“这个月业绩太难了，新政前我每月能有五六套成交，这个月估计好了也就完成1套。”为了应对“调控市”变化，门店调整了业绩提成办法，有成交提成就高。

客户积累不多的经纪人更是备感压力。“我积累的客户资源不太多，现在我手里有三套房，两个月了还没卖出一套呢。如果七月再零成交，我就面临被末位淘汰了。”略显腼腆的陈静说。

我爱我家的韩娟娟也一样感受到了‘调控市’的影响：“前几个月还有带看量，这个月来看房的客户门可罗雀，从下周开始我转做租赁了。提成虽然少点，但能让我生存下去。”

链家集团税务部高级税务总监袁春钢介绍，2017年6月，北京链家新增房源与客源已经连续减少3个月，与3月相比，二者分别下降53.0%和63.2%，同比2016年6月分别下降了41.2%和36.6%。同时，链家的带看量由3月的35万人次降到7月的12万人次，下跌65%；成交量由1.4万套/月的高位迅速回落到2683套/月，下滑超过八成。

受此影响，链家门店已从3月的1609家下降到1398家，合并关停211家。我爱我家、中原地产等受到政策影响也陆续关停了部分门店。

与此同时，北京存量房交易价格环比连降3月。4月二手住宅的挂牌均价63741元/平方米，环比下降6%；5月二手房均价53049元/平方米，环比下降2%；6月二手房价格跌至51785元/平方米，环比下跌了2.4%。

北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰介绍，针对房市尤其是二手住房市场过热情况，北京市加大调控力度，市场过热的苗头得到有效遏制，新房市场延续总体平稳的态势，二手房市场已进入下行通道，购房需求明显回落，调控效果符合预期，市场出现量缩价稳的积极变化。

国家统计局新闻发言人邢志宏在国务院新闻办新闻发布会上表示，新一轮房地产调控跟以往的调控在方式上是不同的，采取了分类指导、因城施策，房地产投资增速有所回落，但是回落的幅度并不大。这一表态也说明，对回落的预期可有更多期待，后续或会有更多的措施出台。

入职公务员10年的郑小义，每月扣除保险、税款等到手工资6000多，和同事一起合租一套两居室，用掉快3000元，想凭一己之力买房非常吃力。看到7月18日北京丰台、房山、大兴成交的三宗“限房价、竞地价”房源用地，小郑算了算，全款202万元就能在房山买套90平方米的两居室或三居室。“我想贷一部分借一部分，父母资助点，在租金基础上添点钱还贷款。最重要的是，像我这样没房的人从这一轮调控中看到了希望。”