“工业上楼”是让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，在不改变工业用地性质的前提下，提升楼宇的容积率。深圳市宝安区聚集了全至科技创新园、大族激光产业园、福宁高新产业园、新桥东先进制造产业园4家“工业上楼”代表园区及园区龙头企业。税收数据分析显示，“工业上楼”产业空间新模式实现了空间集约、功能复合的目标，更容易形成完整的产业链和产业集群，使“上下游就在上下楼”成为可能，为企业带来成本优势。

来自“最短板”的需求

2021年、2022年，深圳连续两年位列先进制造业百强市首位，而深圳产业用地仅221平方千米，是上海的40.2%，苏州的28.8%，且实际可用的增量用地接近耗尽，产业空间不足与发展制造业的矛盾突出，正成为“木桶效应”中的最短板。

为此，今年深圳市制定“工业上楼”计划，推出第一批70多个“工业上楼”项目，提出新增2000万平方米低成本、优质、定制化厂房空间，实现生产、生活、生态“三生融合”，创新、创业、创投“三创结合”。早在2019年宝安区就发布了全国首个“工业上楼”政策——《深圳市宝安区“工业上楼”工作指引（试行）》，重点鼓励高端装备制造、生物医药、新材料、海洋经济等符合国家现行产业政策和行业准入条件、符合宝安区产业导向、适宜在高层厂房中生产的产业进驻。

从宝安区“工业上楼”代表园区的登记信息看，在园区正常经营纳税人332户中，制造业占据半壁江山，占54.5%，有181户，集中于计算机通信和其他电子设备制造业、专用设备制造业、医药制造业等子行业；排名第二的行业为批发零售业；信息传输、软件和信息技术服务业则相对较少，占比不到10%。

新模式推动园区快速发展

全至科技创新园内的高标准定制产业空间——“科创大厦”，率先在全国开创23层、高100米高层厂房的先河。随着产业空间的不断释放，全至科技创新园、大族激光产业园、福宁高新产业园3个园区的营收迎来了大幅增长，税收收入也随之同步增长，由2018年的1.8亿元增至2021年的3.7亿元，2022年享受留抵退税政策税收略降至3亿元，近5年税收年均增速13.1%，远高于同期宝安区税收年均2.2%的增速。

租金成本是工业企业主要压力来源之一。从调研结果来看，宝安“工业上楼”项目每月租金在27元/平方米～40元/平方米，设有生产研发、总部办公、生活配套等功能区，将研发办公、生产生活集为一体，有效降低企业租金压力。全至科技创新园独创技术及产品交易换租金的模式，即园区企业购买园区其他企业技术、设备及产品占比超过70%的减免租金。这种模式不仅帮助企业建立了协作机制，形成了内部市场，增强了企业市场敏感性和抵御风险能力，更重要的是真正推进了行业集聚发展。得益于该独创模式，全至科技创新园无人机、机器人等智能制造核心领域实现了快速发展。

对推进“工业上楼”的建议

扩大供给降低企业“用地”价格。租金成本是企业考虑落户选址的重要因素。在调研中发现，传统工业园区大多存在二房东虚增公摊面积的问题，且租金每年上涨，导致企业实际运营成本增加。宝安区“工业上楼”的4个代表园区均为自主运营，租金较为低廉。建议在产业园规划中，充分吸取“工业上楼”模式，筛选符合条件、较为成熟的园区，发挥区属国企、社区股份公司物业优势，严格执行均价不超过35元/平方米的租金标准，通过增加低价工业用地供给，形成良性竞争，促使民营工业园区提供更优质服务。同时综合考虑土地整备、写字楼空置、城市更新等因素，加快推进实施更多的“工业上楼”试点项目，开发建设“高品质、低成本”产业空间。

重视需求提升企业“上楼”意愿。宝安区制造业企业除部分精密仪器对除颤、防震、承重等要求较高无法“上楼”外，其余80%制造业企业均具备“上楼”条件，然而受制于现有工业厂房的货梯条件，无法实现大型仪器和工业产品在高层建筑内的运输，且梯速较慢、时间成本较高，企业实际“上楼”意愿较低。建议在规划建设前加强调研，在建设通用型和专用型厂房基础上，按照拟入驻优质企业实际生产工艺需求，建设定制型厂房，充分考虑地面荷载、货梯速度、减震降噪要求，通过设置环形跑道+高架道路、装卸货车位、高空吊臂等方式，保障货物生产、运输和存放的使用需求。

加大投入提供助企“政策”补贴。目前企业在初创阶段能获取的政策扶持和资金补贴来源较少，尤其是中小微科创企业，能申请的补贴主要为专精特新、国家高新技术企业等一次性补贴，金额一般为10万元～30万元，缺乏针对“工业上楼”的专门政策。建议政府部门设立“工业上楼”专项投资发展基金，撬动更多社会资本参与建设。