住房问题既是民生问题也是发展问题，事关人民安居乐业及经济社会发展全局。近日，我国调整、优化一系列税收政策以促进房地产市场平稳健康发展。

从契税来看，契税是购房者在办理房屋产权转移登记时需要缴纳的税收。对于契税政策的优化，消费者在购房时有着更为直接的感受。按照之前的政策规定，购买首套房时，当房屋面积小于或等于90平方米时，优惠税率为1%；当房屋面积大于90平方米时，优惠税率为1.5%。购买二套房时，除北京、上海、广州、深圳统一为3%的税率外，全国其他地区的税率根据面积大小而有不同，面积小于或等于90平方米时，优惠税率为1%；面积大于90平方米时，优惠税率为2%。所以在新政实行前，个人购买首套房或二套房时，考虑到契税的影响，可能会更倾向于购买90平方米以下的小户型。随着新政将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，可以预计，会有更多的消费者将目光投向90平方米至140平方米的住房。以购买面积100平方米、总价300万元的首套房为例，在新政实行前，购房者需按1.5%的税率缴纳契税4.5万元。新政实行后，仅需按1%的税率缴纳3万元。如果是购买二套房，享受到的优惠则更大，这有助于推动市场中该部分存量房的销售，更好地助力房企去库存，实现房地产市场平稳健康发展。此外，新政明确在北京、上海、广州、深圳与其他地区统一适用二套房契税优惠。以在北京购买总价300万元的二套房为例，面积不超过140平方米的，契税从9万元降至3万元。可以看出，新政为尤其是一线城市的改善性住房购房者减轻了较大税收负担，有效降低住宅交易成本，畅通“买”与“卖”的循环，促进改善性住房需求的释放，对一线城市的房屋销售额回升起到较大助推作用。

从增值税来看，在北京、上海、广州、深圳，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩。按之前政策，个人出售2年以上的普通住宅，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，需征收差额增值税，税率为5％。新政通过取消4地的普通住宅与非普通住宅标准，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，规定只要将购买2年及以上的住房对外销售，就免征增值税。以北京为例，之前北京实行的普通住宅标准为小区建筑容积率1.0（含）以上、单套建筑面积144平方米（含）以下且每平方米单价不超过限额。有市场机构估测，在这一标准下，北京近30%的房屋被认定为非普通住宅。在二手房交易市场中，非普通住宅的挂牌单价往往较高，其中一个原因在于这部分房屋的销售方需缴纳增值税，他们为转嫁税负可能提高单价。在近年来的房地产市场调整中，这部分房屋由于价格更高，购房者需求有限，所受冲击也更大。而随着新政策实行，该部分房屋交易可以省下一笔增值税费用，这对增加住宅成交量将有促进作用。

新政对国家税收的影响，应从多维度去考量。以契税为例，新政表面上可能会减少契税收入，但从长期效果来看，随着政策的落地，房屋交换频率会增加，更多购房者会选择更大面积的改善性住房，房屋总交易额升高，可能带动契税收入增加。

同时，新政给购房者享受政策优惠留出了一定的时间，对于今年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及12月1日前购买住房但于12月1日后申报缴纳契税的，符合规定的均可按新政执行。

（课题组组长：湖南大学经济与贸易学院教授 谭光荣）