物业企业发票开具不规范一直是基层税收征管的顽疾，由此引发许多涉税投诉与权益纠纷。对此，国家税务总局青岛市即墨区税务局推出“未诉智办”集成化服务机制，即通过数据分析提炼共性问题、预判潜在矛盾，构建系统化解决方案，促进诉求解决由事中响应向事前预防转变，实现“响应一个诉求、消除一类风险”的辐射效应。

这一举措有效提升了物业行业的开票合规性。据统计，2024年，即墨区物业行业涉税诉求量下降21%，居民满意度持续攀升。经税务部门辅导，企业入库税款及滞纳金523余万元，实现税收治理与民生服务的“双赢”。

风险模型多维度监测

为破解物业行业发票管理难题，即墨区税务局组建专项调研组，对近3年来的涉税诉求工单进行系统分析，发现物业行业“应开未开”发票诉求占比达12%，且集中爆发于主城区及第四季度物业费预缴高峰期。

基于此，该局将发票辅导和税源管理等不同职责进行整合，集成“物业行业管理一件事”，以“揭榜挂帅”形式组建项目组，联动住建部门及行业协会，对全区182家物业服务企业开展全面调研，并建立《物业企业管理明细台账》，精准掌握企业服务小区数量、服务面积等经营情况。通过分析，该局梳理出物业行业开票诉求较多的症结，如企业财务管理不规范、开票意识不强等。

依托税收大数据，即墨区税务局构建“物业行业税收风险动态监测模型”，通过整合企业税务登记、发票领用及开具、申报入库等数据，多维度评估物业行业开票普及度及规范度。该局运用数据筛选出开票流程规范的“标杆企业”，总结推广其开票经验。同时，按照各企业无空置住宅时应申报收入测算理论收入，结合企业开票收入、未开票收入和税款入库等数据，分析估算收入申报差异率，结合小区新旧程度，将企业划分为低、中、高风险三类，实施差异化监管。

前期，项目组通过监测模型分析发现，主城区某物业公司服务居民4300余户，小区入住率达85%，服务总面积36余万平方米。税务部门按物业行业每平方米每月的收费标准，连续6个月以上空置住宅按60%缴纳物业费，测算出该公司全年理论收入应为1042余万元。但系统监测发现，该公司理论收入与实际申报收入差异较大。

税务干部调研了解到，该公司主动开票意识薄弱，甚至通过赠送礼物等方式逃避开票，存在未开票收入未及时入账等问题。随即，项目组指导企业逐项核查收费台账、开票记录和银行流水，辅导企业补缴税款及滞纳金55.8万元。

合规辅导成“规定动作”

针对物业行业发票管理痛点，即墨区税务局制定个性化辅导方案。按照点面结合的方式，该局辅导企业申领发票、批量开具发票、扫码开票等业务流程，解决物业企业反映的发票开具不便捷等问题。同时，指导企业在小区公告栏、收费处和业主管理群等公示二维码供业主扫码开票，配备“扫码开票指南”，引导居民主动索票。

“一些老旧小区业主多为老年人，扫码开票推广困难，我们就联合社区开展‘手把手教开票’活动，在小区设立临时服务点，现场向居民演示扫码操作，并印制大字版指南。目前，有的小区扫码开票率提高了近20%。”项目组负责人介绍。

如今，即墨区税务局已将常态化合规辅导提醒作为“规定动作”，通过剖析违法典型案例，以“风险预警+柔性执法”督促企业自查自纠，不断提高企业经营的规范程度。

专业管理筑牢长效防线

为巩固治理长效，即墨区税务局打破传统属地管理方式，试点“行业化+专业化”税源管理新机制。

该局选取税源管理四科对全区房地产业、物业管理行业等实施专项管理，统筹负责行业数据分析、风险防控和诉求响应。同时，该局将数据收集范围进一步扩大到房产登记、房土两税缴纳、异地企业纳税等。2024年，该局针对物业公司办公用房房土两税缴纳情况开展延伸核查，辅导7家物业公司按规定采集并申报缴纳房土两税，入库税款及滞纳金共198余万元。

即墨区税务局借助数据分析对企业进行全面“体检”，提前识别隐匿收入、虚增成本等风险，引导纳税人先行自查，而后循序渐进调查核实，推动监管由“事后应对”向“事前预防”转型。

“‘未诉智办’的核心在于以数治税、未诉先防。”即墨区税务局相关负责人说，下一步，该局将依托“青岛市智慧物业管理服务平台”，将更多风险指标纳入动态监控，推动物业行业税收监管向智感、智判、智控升级。