税务部门采取税收保全措施后，房地产企业“一手房”资产拍卖往往存在拍卖成交难、被执行人纳税申报配合难、买受人产权办理难等问题。自从去年一家房企“一手房”资产整体拍卖流拍后，国家税务总局海口市琼山区税务局没有走降价再试的“老路”，而是钻进数据堆、扎进市场里，深入分析流拍的原因，有针对性地解决了上述问题，最终让税收保全措施真正落地。

待拍房产从无人问津到炙手可热

第一次拍卖结束当晚，海口市琼山区税务局会议室的灯光亮到深夜。桌上摊着的拍卖报告显示，这批总建筑面积超万平方米的房产，从公告发布到竞价结束，始终无人问津。

“不是市场没需求，而是我们没找对方式。”海口市琼山区税务局资产盘活小组的成员你一言我一语，逐渐摸清了流拍的症结——同地段同类房产均价在万元上下，这批房产以同类房产均价起拍缺少价格优势；整体“打包”上架，让不少只想买一套房的刚需人士望而却步。同时，在第一次拍卖时，海口市琼山区税务局只在传统平台发了几条公告释放了拍卖消息，多数潜在买家根本没看到。更关键的是，资产盘活小组成员意识到，简单降价走二拍流程，潜在买家很可能陷入“买涨不买跌”的恶性循环。

与其被动等客，不如主动找客。二拍保留价依规在首拍基础上下调后，单平方米均价降到万元以下。这个价格，在周边新盘普遍过万的行情里瞬间有了竞争力。为了进一步扩大优势，资产盘活小组决定从精准宣传入手。线上，16名税务干部化身主播走进待拍房源，在抖音、快手直播间带27万网友“云看房”；小红书笔记里，户型图、周边配套、拍卖流程被拆解成简单易懂的图文；房产网首页，这批房源被打上“法拍优选”标签。线下的宣传则更直接——税务部门协调拍卖公司装修出一套样板间，摆进周边售楼部；税务部门组织相关人员在周边小区、商超、公交站派发8000份传单，目标群体被一一邀约到现场。

“整体上架拍卖就像开大型招聘会，人多但不精准。”海口市琼山区税务局干部唐芊介绍，资产盘活小组创新推出“分拆拍卖”思路：先给每套房子单独建档，派专人盯着意向客户登记，一套房的蓄客量够了，就单独发公告、单独上拍。第一套试点拍卖的房子，从登记到上拍只用了5天，开拍前已有23人报名。最终，这套89平方米的两居室，以超出保留价5%的价格成交。紧接着，第二套、第三套房源进入拍卖流程，原本冷清的拍卖页面变得热闹，咨询电话从每天几个涨到几十个。等到第一批房源二拍结束，21套公告房源里有18套成交，达到了86%的成交率。

列明时间节点提醒企业及时完税

拍卖槌落下的那一刻，另一场考验才刚刚开始。“二手房”拍卖的税费缴纳有成熟流程，但“一手房”不同——被执行人是房企，涉及的增值税及附加、土地增值税、企业所得税等，每一笔都得精准申报，稍有差池就可能新增欠税。

“拍卖结果出来了，这是需要申报的税种和期限。”一套73.9平方米的房子成交后，海口市琼山区税务局干部李源涛第一时间向房企送达《税务事项通知书》，把一张列着申报节点的清单放在房企相关负责人办公桌上，特意标出土地增值税的清算要求，把相关事项逐项作出解释。“有不清楚的随时打电话。”李源涛提醒。

这样的“贴心提醒”逐步成了常态。申报期前3天，海口市琼山区税务局安排专人跟踪企业申报情况，发现企业始终没有申报就立刻联系。海口市琼山区税务局征收管理股干部梁亚启说，为了防止产生新欠税，与拍卖公司的衔接更要卡准时间。这一步骤要是乱了，税款没及时入库，滞纳金跟着就来了，再追征难度很大。为此，他们专门建立了台账，企业一完成申报，立刻通知拍卖公司划扣税款，全程不超过24小时。在严谨的流程把控下，二拍成交的49套房子，所有税费都在规定期限内缴清，没新增一分钱欠税。

形成产权保障的“兜底”方案

买受人朱先生拿到房产证那天，特意给税务窗口打来电话：“原以为没发票办不了证，没想到这么顺利。”他不知道，这份顺利背后，是税务部门提前形成了保障产权的“兜底”方案。

按规定，房产拍卖后，房企得给买受人开具发票，可有些企业故意拖着不办。这样一来，买受人缴不了契税，房产证自然拿不到。针对这种情况，海口市琼山区税务局先亮“责任牌”，给相关企业送达《税务事项通知书》，明明白白写明“15日内开具发票”，还附上发票管理办法里“未按规定开票可处1万元以下罚款”的条款。

有房企负责人看了通知，立即按要求开具了发票，但也有部分房企在规定期限内仍不开具发票。海口市琼山区税务局规定：只要买受人能提供拍卖成交确认书等材料，办税服务厅就可以先办契税缴纳，房产证照发。拍卖完成后，由于房企的拍卖款已打入拍卖公司账户且预留了税款，既不会影响后续缴税，也不会影响买家办理房产证。截至今年8月中旬，44套成交房源的买受人，全都在没拿到发票的情况下办好了产权证，没出现一起办证纠纷。

如今，那些曾经挂在拍卖页面上的房源，大多已经住了人，而海口市琼山区税务局关于税收保全的探索，还在继续。