前不久，大连市税务部门利用“契税套次”模型分析发现，某自然人在申报契税二套房优惠税率前，有另外两套住宅的契税申报信息，但无对应的出售申报记录，所以该套房实际为第三套住宅，错误适用了契税二套房的优惠政策。经核实整改，该自然人补缴了契税税款。

今年以来，国家税务总局大连市税务局加大对自然人房产交易税收风险的防范力度，通过升级房产交易税收风险模型程序，构建5个风险场景分析模型，打通数据壁垒，实现房产交易多税种风险监测协同分析，查找潜在风险。自程序升级以来，大连市税务局已核查确认疑点信息1077条，同期契税收入申报差错率下降21%。

自然人房产交易过程中，涉及契税、增值税、个人所得税等多项税费，覆盖面广、计算复杂，传统的监管模式容易出现底数不清以及部门间信息不对称带来的违规享受优惠政策风险。

2022年，大连市税务局开发了房产交易税收风险模型程序，并在瓦房店市税务局试点。今年，瓦房店市税务局在程序运行过程中发现，农宅相关房产数据在不动产登记中心提供的自然人房屋信息查询中并未体现，需要从外部单位获取。“这会导致实务中出现纳税人不符合个人所得税‘满五唯一’的唯一性条件，却错误享受免征个人所得税优惠的情况。”瓦房店市税务局副局长赵琦说。

如何将程序的筛查结果“分门别类”清晰展示出来？在大连市税务局的指导支持下，瓦房店市税务局在原有开发程序的基础上进行升级，重新构建“契税套次”“购置满两年免征增值税”“个人所得税满五唯一”“五年内享受两次及以上个人所得税满五唯一”“个人所得税既查实又核定”5个风险场景分析模型。

“契税套次”模型通过提取系统内自然人申报首套及二套住宅的契税信息，对历史房屋买卖的全量契税和增值税申报信息进行分析处理，提取只有契税申报但无增值税申报的情形作为名下房产，根据房产套数，综合判定交易人名下房产首套二套适用税率是否准确。

“购置满两年免征增值税”则是通过对享受优惠的房产交易申报数据进行比对，根据最近的一次契税申报数据，判定契税申报日期与享受优惠申报日期是否满两年。

在构建5个风险场景分析模型的基础上，大连市税务局打通基层局数据壁垒，实现全大连房产交易税收业务数据实时共享。

以前，对于房产交易业务的检查，各基层局都是“单兵作战”。如果同一位纳税人在大连市域内跨区县存在多处房产，在房产交易过程中，基层局很难定位准交易中潜在的税收风险。“数据共享后，各基层局可以将疑点分析、资料核查、整改更正环节在电子台账系统进行实时记录。同时，我们还会定期将疑点数据与核心征管申报数据进行协同比对，及时发现违规享受优惠政策等潜在风险，减少税款流失。”大连市税务局财产和行为税处副处长王海亭说。

“通过模块化推进、台账化运行、信息化赋能三方发力，自然人不动产交易税收风险得到有效监管。”大连市税务局党委委员、总经济师孙玮表示，未来，该局将持续聚焦房产交易多领域高频风险，深化程序应用，扩展外部数据来源，优化场景搭建，防范房产交易风险。