《住房租赁条例》自2025年9月15日起施行。如何将分布大街小巷的租赁交易纳入规范管理，成为税务部门面临的重要课题。今年以来，国家税务总局吉林市船营区税务局探索打通信息壁垒，以“政策+数据”协同跨部门多维监管，强化闭环管理，对辖区287户租赁企业实施全面排查，累计查补税费317万元，提升了租赁行业税收监管的精准度。

“我们系统梳理了相关税种政策要点，例如针对个人房东，重点讲解个人所得税汇算中租金收入的申报要求；针对企业主体，厘清增值税中‘不动产租赁’与服务类项目在税率上的差异；针对长租公寓，明确合同备案与房产税计税依据之间的对应关系。”船营区税务局税源管理三股负责人孙静介绍。

据了解，该局通过建立跨税种政策索引表，形成了涵盖12类35项内容的政策适配清单。该清单以房屋租赁业务流程为主线，横向覆盖个人所得税、增值税、房产税等核心政策，纵向贯穿税务登记、合同备案、税款缴纳等各环节，为基层执法提供了清晰指引。

“运用政策适配清单，我们对近3年行业申报数据进行分析，发现当企业‘服务费/营业收入’比值超过一定标准时，增值税税负异常波动的概率高达83%。”孙静说。

这一数据分析结果表明，租赁行业普遍存在“收入性质混淆”问题。具体来看，部分企业可能通过人为抬高“服务费”“管理费”等项目比例，将实质上的租金收入“包装”成其他类型的收入，从而降低租金收入占比，达到少缴相关税费的目的。

针对上述问题，该局对企业申报的租金收入与实际经营情况开展比对，设定了“服务费占比超过20%”的预警指标。一旦企业申报数据中非租金收入占比超过这一标准，系统将自动提示税务人员关注，核实其业务实质与定价是否合理。

例如，系统预警显示，某建材企业连续6个月服务费占比高达28%—32%。经核查合同、资金流水等资料，税务人员发现该企业存在将房屋租赁与物业管理合并开票、拆分收入的行为，最终该企业依法补缴增值税、房产税合计23.6万元。

“这一做法的推行，为我们有效识别利用费用拆分隐匿租金收入等异常情况提供了支撑，监管的准确性和效率均得到进一步提升。”吉林市船营区税务局副局长孙知会说。

除了服务费占比异常之外，租赁交易因其隐蔽性常常导致租金收入核查困难。为此，该局建立“租金与水电费匹配分析”模型。通过将企业申报的租金收入与同区域、同类型企业的水电消耗平均水平进行比对，防范隐匿租金收入的风险。

近期在核查A家居企业时，税务人员发现其“其他应收款—服务费”科目长期挂账2600万元，且与主营业务关联度低。税务人员结合《住房租赁条例》关于租金收入认定的相关规定，并参考水电消耗数据与行业标准的显著偏离，迅速锁定涉税疑点。

针对租赁市场涉及面广、专业性强的特点，该局整合住建部门的租赁合同备案信息、银行资金流水及企业纳税申报数据，实现多方数据交叉验证。

“过去获取这类核心备案信息程序多、周期长。如今建立信息共享机制后，核查效率和质量都大幅提高。”孙静说。通过租赁合同备案系统，税务部门能够调取企业名下物业的租赁合同及备案租金价格，以官方备案的“底账”与企业自行申报数据进行对比，让租金收入无从隐瞒。经整改，部分存在问题的企业依法补缴了税款和滞纳金，税收漏洞得以堵塞，税法遵从度也得到提升。

目前，船营区税务局正致力于建设覆盖更广、维度更全的房屋租赁行业税收风险指标库，将市场监管、电力等更多部门数据纳入参考，推动租赁行业持续规范健康发展。