物业服务是居民服务的重要组成部分。在物业服务行业快速发展的过程中，部分物业公司暴露出不同程度的税务风险。国家税务总局长春市税务局莲花山生态旅游度假区税务分局聚焦物业服务行业特点和常见误区，编制《物业服务企业税收风险应对指引》，帮助企业及时发现并有效应对相关税务风险。目前，当地已有多家物业服务企业对照该指引，排查出收入确认不合规、少缴房产税等风险。
没收到的物业费不算收入？
在物业服务领域，物业费无法全额收回属于常见情况。根据莲花山生态旅游度假区税务分局的前期调研，物业服务企业的缴费率一般在70%—80%。但物业服务企业即便未收到物业费，也应该按照增值税、企业所得税相关政策规定确认收入。
◎典型案例◎
A物业服务公司与业主约定，物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应于进入缴费周期前一个月的15日前，缴纳下期物业费。税务部门核查A公司收入情况时发现，企业实际申报收入明显低于已签订的物业服务协议金额。对此，A公司相关负责人表示，没有收到的物业费不能算作收入，故未将欠缴物业费依法确认收入并申报纳税。经税务部门辅导，A公司调增应税收入100余万元，并补缴了相应的增值税和企业所得税税款。
◎分析建议◎
根据增值税法第二十八条规定，发生应税交易，纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得销售款项索取凭据的当日；先开具发票的，为开具发票的当日。增值税法实施条例进一步规定，取得销售款项索取凭据的当日，是指书面合同确定的付款日期，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，是指应税交易完成的当日，即货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产转让完成的当日。案例中，A公司与业主签订的书面合同中约定了付款日，对于业主欠缴的物业费，A公司应当在合同约定的付款日履行增值税纳税义务。
同时，企业所得税法实施条例第九条明确，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。因此，即使业主并未缴纳物业费，A公司仍应按照权责发生制原则，在提供物业服务的当期确认收入，并申报缴纳企业所得税。
笔者建议，对于未收回的物业费，物业服务企业应做好台账管理，动态记录应收欠费、坏账核销等情况，确保账实相符，并严格遵循权责发生制进行财税处理。对于长期欠缴的物业费，物业服务企业在积极催收的同时，可按照《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）规定，将会计上已作为损失处理的逾期3年以上的应收款项，作为坏账损失，并按照规定说明情况、出具专项报告。物业服务企业应注意留存基础债权凭证、依法催收记录、法院判决书等相关证据，在符合条件时按规定程序申报税前扣除。
所有支出均可税前扣除？
根据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）规定，企业发生支出，应取得税前扣除凭证，作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则。企业如未取得合规扣除凭证，相关费用不能在税前扣除。
◎典型案例◎
税务部门发现，M物业服务公司近3年的人工成本占比均在50%—55%，明显低于行业平均水平（60%—70%）。进一步核查发现，M公司在未取得合规扣除凭证的情况下，将部分外包绿化服务的费用在税前列支，导致成本结构异常。在税务部门的辅导下，M公司对未取得合规扣除凭证的成本费用进行调减，并补缴了相应税款。
◎分析建议◎
成本异常，是物业服务企业常见的税务风险之一。
一些物业服务企业将园区内部的保洁、绿化等工作外包，此类外包活动如果以购买服务的形式发生，物业服务企业需要取得服务类发票；如果以劳务派遣公司承包的形式发生，则需要取得劳务派遣类发票。因此，物业服务企业要按照业务实质取得合规发票，并留存付款凭证等资料，证明业务的真实性。案例中，M公司未取得合法扣除凭证，相应支出不得在企业所得税税前扣除。
需要注意的是，物业服务企业的成本通常以人工成本和劳务成本为主，一般情况下不应存在大额借贷。不过，实务中存在以下情形：部分物业服务企业将资金无偿借给关联方，且关联方使用这笔资金产生的支出，与该物业服务企业的生产经营收入无关。此种情形下，物业服务企业承担的利息费用，在计算企业所得税时不得扣除，必须作纳税调增处理。
出租地下建筑等无须缴纳房产税？
实务中，一些物业公司出租地下车库、储藏室等地下建筑，误以为无需缴纳房产税。
◎典型案例◎
税务部门在日常风险指标扫描中发现，Y地产物业公司开具的租赁发票金额，与房产税纳税申报表“从租计征”栏次金额的差异较大。税务部门进一步核查Y公司发票，发现其已开具租赁发票，但未足额按照“从租计征”缴纳房产税。Y公司财务人员解释称，部分租赁面积产权未确定，不应计入应税面积，且地下车库、储藏室不属于地上房屋，无须缴纳房产税。经税务部门辅导，Y公司重新计算未确定产权的房产及地下建筑涉及的房产税，并补缴税款。
◎分析建议◎
根据房产税暂行条例第二条规定，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳房产税。据此，Y公司作为房产代管人，需要按照“从租计征”足额缴纳房产税，即未确定产权的租赁面积也应计入应税面积。
《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条明确，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。也就是说，地下车库、储藏室等具备房屋功能的地下建筑，均需按规定征收房产税。所以，Y公司出租地下车库、储藏室的租赁面积应计入应税面积，计算缴纳房产税。
物业服务企业房产税常见风险点包括计税依据混淆、免税政策误用、地下建筑处理不当等情况，相关企业对物业用房产权应准确区分，不同产权适用不同税务处理。比如，物业服务企业自用自有的物业用房，应按从价计征；出租自有的物业用房，应按从租计征；业主共有的非经营性物业用房（如配电室、消防控制室）可享受免税优惠。笔者建议，物业服务企业应建立房产台账，详细记录房产位置、面积、原值、用途等信息，定期与纳税申报数据进行核对，确保申报合规。
（作者单位：国家税务总局吉林省税务局、长春市税务局莲花山生态旅游度假区税务分局）