税费政策是城市更新多元投融资体系的重要支撑，主要作用是降低更新成本、提升项目收益、增强资本吸引力。

《城市更新“十五五”规划》是我国首个以五年规划形式出台的城市更新专项顶层设计，长沙作为中央财政支持的城市更新示范城市，锚定“全龄友好城市建设”目标，探索形成的‌“‌开展城市体检‌—‌完善机制体系‌—‌提出项目计划‌—‌推动项目实施‌—‌评估治理效果‌—发布宜居指数”的“六步工作法”获得联合国人居署的推介，并形成财政、税费、金融与社会协同发力的资金保障路径。

长沙实践：打造“财政、税费、金融”协同资金保障体系

长沙用好税费减免政策，加强财税金融政策协同，为城市更新注入充足资金活水。

税费减免精准发力，降低更新项目综合成本。税费政策是城市更新多元投融资体系的重要支撑，主要作用是降低更新成本、提升项目收益、增强资本吸引力。《规划》明确“落实城市更新相关税费减免政策”，涵盖土地增值税、城镇土地使用税、印花税、城市基础设施配套费等多个税费种。长沙严格落实国家政策，结合本地实际细化措施，对老旧小区改造、完整社区建设等公益性项目，按规定给予城市基础设施配套费减免；对城中村改造项目，参照棚户区改造政策，免征改造安置住房相关城镇土地使用税、印花税；对保障性住房、养老托育设施建设等民生项目，落实契税、增值税减免。这些税费优惠政策直接降低项目前期投入与运营成本，让“微改造、大幸福”的民生项目做得成、可持续。

全链条财税支持，打通社会资本投入通道。紧扣《规划》提出的“推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等”。长沙先行试点，2024年长沙金茂览秀城发行全国首批上市的消费基础设施公募REITs项目，募资10.7亿元；2025年全国首单由国际资产管理公司发起设立的消费REITs项目华夏凯德商业REIT落地，募资22.87亿元；同年7月湖南首单保租房类REITs成功发行，以2.2%的低优先级利率保障1756套保租房运营。其中，全链条税费优惠政策，为REITs项目落地提供了坚实支撑：在资产划转阶段，底层资产划入项目公司适用特殊性税务处理，当期不确认所得，同一投资主体内部划转免征契税与印花税；在发行转让阶段，企业所得税递延至募资到账后缴纳，非房企主体底层资产重组暂不征收土地增值税；在项目运营阶段，保租房按规定享受房产税、城镇土地使用税减免优惠。此外，长沙率先出台《关于促进长沙市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》，对成功发行且资金反哺本地的项目按发行规模的0.5%给予一次性、最高500万元奖励。受益于上述财税政策支持，项目收益水平得到提升，进一步增强了城市更新项目对社会资本的吸引力。

财税金融政策协同，放大资金撬动乘数效应。在财政层面，长沙统筹中央预算内投资、地方专项债、城市更新专项资金，优先支持公益性强、收益稳定的项目，发挥财政资金“四两拨千斤”的撬动作用；在金融层面，引导银行推出城市更新专项贷款，匹配REITs等金融工具，形成多元化融资渠道；在税费层面，精准落实支持政策，降低项目融资成本与运营压力。以长沙观沙岭城市更新片区项目为例，通过财政资金引导、税费减免支持、银行贷款配套、社会资本参与，该项目总投资约360亿元，实现片区更新与产业升级双赢。

政策建议：构建社会资本“愿意进、进得来、留得住”的投融资体系

面向“十五五”城市更新目标，应进一步深化财税政策与金融工具的深度融合，打通社会资本“愿意进、进得来、留得住”的全路径。

落实税费政策，助力项目低成本启动、稳收益运营。研究将阶段性支持政策转化为常态化制度，包括：城中村改造、完整社区打造、工业遗存活化以及养老托育、无障碍设施、适老化改造等全龄友好类项目；REITs扩募、资产证券化、存量资产盘活等交易环节；老旧小区物业服务、社区便民食堂、普惠托育等公益属性强、盈利空间有限的项目等相关税费减免政策，让微利民生项目具备可持续运营能力，增强社会资本长期投入的意愿。

依托财政资金，撬动多元社会资本参与。优先将中央补助资金、超长期特别国债、地方政府专项债投向市政管网、消防设施、公共活动空间、城市慢行系统等公益性强、直接提升片区综合价值的基础配套工程。同时，建立政策联动机制，将税费减免与财政补助、专项债支持力度挂钩，社会资本投入规模越大、民生带动效应越突出，享受的政策红利也就越多。探索推行“财政资本金注入+税费综合减免+市场化融资组合”模式，以有限的财政资金撬动数倍体量的社会资本参与项目。

创新金融工具，降低综合融资成本。一方面，引导金融机构创新推出城市更新专项贷、适老化改造专项贷、保障性租赁住房运营贷，全面提升项目融资能力。另一方面，持续拓宽REITs应用场景，积极推动工业遗存、完整社区、绿色低碳设施等新型底层资产发行公募REITs，通过资产证券化，反哺新一批城市更新项目。此外，支持参与城市更新的经营主体发行公司债、中期票据，进一步降低综合融资成本。

构建政府、市场、居民多方共赢格局。建议遵循“谁受益、谁出资”原则，对自主参与房屋修缮、电梯加装、历史建筑维护的居民，给予一定政策激励，激发群众参与热情；对社区运营类市场化项目，通过政策合理让利，提升投资方回报水平。同时，严格规范政府和社会资本合作（PPP）的新运作模式，在片区综合开发、特许经营项目中，整合税费减免、财政补贴、金融支持等一揽子支持政策，广泛吸引社会资本深度参与。

[作者系湖南大学经济与贸易学院财政税务系副教授，本文系国家社会科学基金后期资助项目“我国省以下政府间税收收入分享机制优化研究”（24FJYB021）的阶段性成果]